Nieruchomości komercyjne to szczególny rodzaj nieruchomości. Co do zasady są nabywane aby przynosić dochody ich właścicielom. Biorąc pod uwagę ich wykorzystanie i przeznaczenie, nieruchomości komercyjne dzielimy na:
- nieruchomości biurowe
- nieruchomości handlowe
- nieruchomości magazynowe
- nieruchomości hotelowe
Wyceny tego rodzaju nieruchomości koncentruje się przede wszystkim na szczegółowej analizie rynku lokalnego w zakresie: aktualnych stawek czynszów najmu powierzchni biurowych, handlowych lub magazynowych, analizie poziomu pustostanów (powierzchni z różnych przyczyn niewynajętych) oraz niektórych wskaźników ekonomicznych. Rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości komercyjnych sięga więc do podejścia dochodowego i metod mu przypisanych tak, aby rzetelnie określić wartość nieruchomości. Klient analizując otrzymany operat szacunkowy dowiaduje się m.in. kiedy nastąpi zwrot zainwestowanego w nieruchomość kapitału, biorąc pod uwagę aktualne realia rynkowe dla konkretnego rodzaju obiektu komercyjnego.
Wycena nieruchomości komercyjnych zależy od wielu czynników które mają różny wpływ (rangę) na ich wartość w zależności od rodzaju wycenianego obiektu:
- Lokalizacji- lokale użytkowe zajmowane na cele biurowe czy też handlowe, znajdujące się centralnych dzielnicach miast są zazwyczaj droższe, niż te zlokalizowane w rejonach mniej uczęszczanych przez potencjalnego pracownika biurowego czy klienta punktu handlowego. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku obiektów magazynowych, gdzie największą wartość osiągają magazyny zlokalizowane w dobrze skomunikowanych częściach miasta i strefach podmiejskich, z rozwiniętą siecią dróg szybkiego ruchu.
- Długości zawartych umów najmu i poziomu wynajęcia- to ważne czynniki wpływające na wartość nieruchomości komercyjnych. Długość umowy najmu odzwierciedla stabilność i pewność przepływów finansowych dla właściciela nieruchomości, a także stabilność dla najemcy, jednak nie zawsze przekłada się to na wzrost wartości nieruchomości (szczególnie gdy rynek rośnie).
- Stanu technicznego- nieruchomości komercyjne w dobrym stanie technicznym są zwykle droższe, niż te wymagające remontu lub modernizacji. Potencjalny nabywca w przypadku zakupu nieruchomości o dobrym lub bardzo dobrym stanie technicznym, może skoncentrować się na nakładach stricte operacyjnych, związanych z prowadzonym biznesem i w przypadku przemyślanego zakupu nie będzie ponosił dodatkowo, istotnych nakładów inwestycyjnych na samą nieruchomość.
- Standardu wykończenia- jakość i rodzaj materiałów użytych do wykończenia nieruchomości oraz jej wyposażenie zawsze wpływają na jej wartość, jednak nie w takim samym stopniu dla różnych rodzajów nieruchomości komercyjnych. Nieruchomości biurowe czy hotelowe o wyższym standardzie osiągają najwyższe wartości, natomiast w przypadku obiektów handlowych czy magazynowych większe znaczenia odgrywają zainstalowane maszyny i urządzenia oraz wyposażenie specjalistyczne (trwale związane z nieruchomością), szczególnie w przypadku prowadzenia w nieruchomości wysoce wyspecjalizowanej działalności gospodarczej.
- Powierzchni całkowitej i powierzchni ekspozycji- cecha ta ma większe znaczenie szczególnie w przypadku nieruchomości handlowych. Nieruchomości handlowe o dużych przestrzeniach np. w strefie sprzedaży, wyposażone w dużą, przeszkloną witrynę reklamową, cieszą się większym zainteresowaniem na rynku i osiągają zwykle wyższe wartości. Wśród inwestorów nie bez znaczenia jest również rodzaj świadczonych usług lub realizowanej produkcji, w połączeniu z funkcjonalnością konkretnej nieruchomości, co ma znaczenie decydujące dla realizacji ich celów biznesowych.
- Pozostałych, czasami specyficznych i indywidualnych czynników wpływających na wartość konkretnej nieruchomości komercyjnej.
Dokumenty potrzebne do wyceny
Podstawowe dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości komercyjnej (katalog wymaganych dokumentów ma charakter otwarty i jest uzależniony od przedmiotu, zakresu i celu na jaki sporządzana jest wycena nieruchomości komercyjnej oraz jej rodzaju).
- Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży zawarta z deweloperem lub spółdzielnią (w przypadku lokali użytkowych zlokalizowanych w nowych budynkach o funkcji mieszanej- mieszkaniowej z usługami).
- Prospekt informacyjny (do uzyskania od dewelopera).
- Pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie (jeśli dotyczy).
- Kompletne zestawienie numerów wszystkich ksiąg wieczystych regulujących własność nieruchomości, bądź ich numery.
- Wypis z ewidencji gruntów i budynków.
- Wyrys z mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
- Decyzja o pozwoleniu na budowę- dla nieruchomości nowo budowanych (jeżeli dotyczy).
- Decyzja o pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie do użytkowania- dla nieruchomości nowo budowanych (jeżeli dotyczy).
-
Dokumentacja techniczna: projekt architektoniczno-budowlany + projekt techniczny z opisem technicznym standardu wykonania budynku, w szczególności:
1. Plan inwestycji – pokazujący granice nieruchomości, usytuowanie budynku na działce oraz planowane drogi dojazdowe.
2. Opis techniczny budynków, w tym część opisowa z projektu budowlanego: specyfikacja techniczna, opis architektoniczno-budowlany, szczegółowe zestawienie powierzchni (użytkowa, zabudowy, całkowita, kubatura), rzuty kondygnacji, itp.
3. Dokładna inwentaryzacja powierzchni użytkowej budynków zawierająca m. in. zestawienie zbiorcze powierzchni z podziałam na poszczególne kondygnacje i funkcje (np. biurowa, magazynowa, techniczna, liczba miejsc parkingowych).
- Rzut kondygnacji z zaznaczeniem nieruchomości komercyjnej zlokalizowanej w budynku wielolokalowym (jeśli dostępny).
- Dokumentacja techniczna maszyn i urządzeń trwale związanych z wycenianą nieruchomością (jeżeli występują i jest dostępna).
- Inne posiadane dokumenty (np. zawarte umowy przedwstępne, umowy dot. służebności, inne).
W przypadku obiektów już istniejących i transakcji na rynku wtórnym mogą być potrzebne dodatkowo:
- Akty notarialne dotyczące nabycia nieruchomości.
- Zestawienie danych dotyczących wszystkich umów najmu.
- Zestawienie rocznych kosztów operacyjnych (budżet) związanych z funkcjonowaniem obiektów za rok ubiegły oraz planowanych w roku bieżącym.
- Decyzja o wysokości podatku od nieruchomości i wysokości opłat za użytkowanie wieczyste (jeżeli dotyczy).
Proces wyceny nieruchomości komercyjnych
Standardowy proces wyceny nieruchomości komercyjnych w Brzegu i okolicach trwa około 7-10 dni roboczych i zaczyna się w dniu wykonania oględzin i przekazania niezbędnych dokumentów.
Można również skorzystać z przyspieszenia wyceny za dodatkową opłatą (szczegóły ustalane indywidualnie).
Proces rozpoczyna się od kontaktu telefonicznego lub mailowego w celu omówienia szczegółów i przesłania niezbędnych dokumentów. Następnie po zapoznaniu się z udostępnioną dokumentacją ustalany jest termin oględzin w trakcie których następuje dokładne sprawdzenie m.in. stanu technicznego, standardu wykończenia i wyposażenia nieruchomości komercyjnej oraz jej otoczenia bliższego i dalszego.
Ostateczna wartość nieruchomości komercyjnej zależy od wielu czynników i jest określana przez specjalistów z dziedziny wyceny nieruchomości, którzy określają wartość na podstawie metod wyceny zgodnych ze standardami branżowymi.
Na koniec rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, który można odebrać osobiście lub wysyłany jest do klienta na wskazany adres.
