Nieruchomości gruntowe najogólniej rzecz ujmując, zgodnie z definicją, to części powierzchni ziemi stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntami, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Obok nieruchomości budynkowych i lokalowych stanowią odrębną, bardzo zróżnicowaną, dużą i ciekawą grupę nieruchomości.
Na nieruchomości gruntowe warto spojrzeć przede wszystkim z perspektywy funkcji jakie mogą pełnić grunty. Biorąc pod uwagę to kryterium klasyfikacyjne, nieruchomości gruntowe dzielimy na: grunty rolne (zagospodarowane na potrzeby rolnictwa), grunty leśnie (zagospodarowane na potrzeby leśnictwa) oraz szeroko rozumiane grunty inwestycyjne, przeznaczone na pozostałe cele (budowlane, rekreacyjne, inne).
Nieruchomość gruntowa obejmuje zarówno prawo własności do gruntu jak i do części składowych tego gruntu, dlatego w zależności od celu wyceny, szacowanie wartości przybiera często aspekt wielowymiarowy.
Elementami nieruchomości gruntowej są:
- Grunty
- Budynki i budowle
- Wody stojące
- Rośliny
- Kopaliny (nie wszystkie)
Wartość gruntów zależy od wielu czynników, między innymi od:
- Przeznaczenia w dokumentach planistycznych nieruchomości gruntowej- najwyższe ceny osiągają działki inwestycyjne przeznaczone na cele budowlane, natomiast mniejszą wartością charakteryzują się nieruchomości gruntowe rolne. W przypadku rolniczego lub leśnego przeznaczenia gruntu, wiele zależy od innych atrybutów wpływających na wartość takiej nieruchomości.
- Lokalizacji- działki inwestycyjne znajdujące się w dzielnicach o ukształtowanej już ,,tkance miejskiej" są zazwyczaj droższe niż te na obszarach dopiero zabudowywanych. Dla działek rolnych natomiast, lokalizacyjnie decydujące znaczenie ma odległość od już posiadanych gruntów rolnych, od siedliska czy też np. bliskość punktów skupu płodów rolnych.
- Powierzchni- działki o większej powierzchni są zwykle droższe, jednak w przypadku dużych areałów działa tzw. efekt skali (realna cena jedn. m2 zaczyna spadać).
- Kształtu działki- kształt działki wypływa na możliwości zabudowy (w przypadku działek inwestycyjnych/budowlanych) oraz możliwość racjonalnej gospodarki produkcyjnej (w przypadku działek rolnych i leśnych). Działki o regularnych kształtach są zazwyczaj droższe, niż te posiadające nieregularne, trudne do zabudowy i/lub uprawy kształty.
- Dostępu do drogi publicznej oraz rodzaju uzbrojenia w sieci- to ważne czynniki wpływające na wartość działki przeznaczonej na cele budowlane, natomiast mający mniejsze znaczenia dla nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przydatność rolnicza gleby (bonitacja) oraz różnorodność rodzajów użytków glebowych, będzie decydującymi czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości rolnych.
- Rodzaju naniesień trwale związanych z gruntem.
Podsumowując, wycena nieruchomości gruntowych jest procesem złożonym i wymaga wiedzy oraz doświadczenia w branży nieruchomości. Oprócz wyżej wymienionych czynników, warto wziąć pod uwagę wiele innych aspektów, które są uzależnione od rodzaju wycenianej nieruchomości gruntowej i jej przeznaczenia. Istnieje grupa atrybutów podnoszących wartość nieruchomości gruntowych, ale również takie, które mają odwrotny i często istotny wpływ zmniejszając jej wartości. Jako przykład podać można np.: lokalizację na terenach na których doszło do historycznego zanieczyszczenia ziemi, tereny zalewowe i/lub wcześniej rekultywowane, tereny zagrożone masowymi ruchami ziemi czy też obszary/strefy ochronne i tereny o ograniczonym sposobie użytkowania, inne.
Profesjonalna i wieloaspektowa wycena nieruchomości gruntowych tylko z pozoru niezbyt skomplikowana czynnością. Warto powierzyć ją profesjonaliście tak, aby zminimalizować szereg ryzyk o których istnieniu przeciętny klient nie ma często pojęcia.
Dokumenty potrzebne do wyceny
WYCENA GRUNTÓW ROLNYCH
- Aktualny odpis z księgi wieczystej bądź jej numer (jeżeli założono).
- Akt notarialny lub inny dokument mówiący o posiadanych prawach do gruntu (np. akty nadania ziemi, orzeczenie sądu, inne).
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wyrys z mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej.
- Wyrys z map glebowo- rolnych.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli dla terenu na którym zlokalizowana jest nieruchomość uchwalono plan miejscowy).
- Dokumenty agrotechniczne związane z prowadzoną działalnością rolną (jeżeli dotyczy i wynika to z celu wyceny).
- Inne dokumenty mogące wpłynąć na wartość - raporty środowiskowe, raporty zanieczyszczenia gruntu itd. (jeśli dotyczy).
WYCENA POZOSTAŁYCH GRUNTÓW (działki budowlane, działki rekreacyjne, inne)
- Aktualny odpis z księgi wieczystej bądź jej numer.
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wyrys z mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy).
- Decyzja o pozwoleniu na budowę (jeśli dotyczy).
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli dotyczy).
- Dokumentacja techniczna istniejących budynków i/lub budowli stanowiących naniesienia na gruncie (jeśli dotyczy).
Proces wyceny gruntów
Standardowy proces wyceny nieruchomości gruntowych w Brzegu i okolicach trwa około 4 – 5 dni roboczych i zaczyna się w dniu wykonania oględzin i przekazania niezbędnych dokumentów.
Można również skorzystać z przyspieszenia wyceny za dodatkową opłatą.
Proces rozpoczyna się od kontaktu telefonicznego lub mailowego w celu omówienia szczegółów i przesłania posiadanych dokumentów. Następnie ustalany jest termin oględzin, w trakcie którego następuje dokładne sprawdzenie nieruchomości gruntowej i jej otoczenia pod kątem wyselekcjonowania czynników wpływających na jej wartość. Niektóre cele wyceny determinują konieczność wykonania czynności dodatkowych jak np. weryfikacja nasadzeń, upraw i zasiewów.
Na koniec rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, który można odebrać osobiście lub wysyłany jest do klienta na wskazany adres.
